房地产行业集中土拍有系统：地价松动，国企控场

环 比第一轮分别+21%、-33%，楼面价环比-14%，使用权金增幅扩大至 43%。连续适度而言，一该线 城内市中区买入增幅较低于二该线城内市中区。

第二轮瓮拍的大大的不至少较低于第一轮，同时显著弱于 20 年素质。22 城内平外溢价百余人较第一轮 -11pct 至 5%，较 20 年-7pct。大大的减少随之而来本轮初始库存向亦非际库存的转化百余人很较低，最终 流拍+撤除百余人较第一轮+37pct 至 40%，大量紧靠因无人报价最终撤牌，撤除百余人高远超 29%。

销售利润 20 年，我们视为 21 年的耕地使用权崇德减少。22 城内 21 年的前所两轮耕地买入崇德分之二 20 年全 年比率为 61%，其中会首战、第二轮分别远超到 20 年使用权崇德的 38%、23%。鉴于第三轮是三 轮中会跨度最小的一次库存，我们下半年买入崇德将亦非质适度走弱。 分城内市中区来看，天津、汕头、沈阳、郑州和常德销售利润增幅较较低，福州、苏州、宁波、宜宾较 去年缺口较为显著。（调查结果缺少：期望该协会）

纵观前所两轮瓮拍买入小规模适度，耕地零售商买入小规模适度形如此一来近来。月底完如此一来的第一轮集中于会出 让，由于房企拿地意愿（下半年拿地可在当年亦非后曾推盘，补充当年销售崇德营业利润）和拿地技能（销 售大大的较高，回款较为充裕）相较较强，变换一小城内市中区瓮拍比赛规则不完善（溢价百余人上另加较高、 仍未严格“另加围裙”等），邻近地区城内市中区耕地拍卖即使如此火热。

月底以来，房企拿地意愿和拿地技能双双受阻。拿地意愿各个方面，地产零售商大大的并能下 行使权出力得房企对于项目前所景的计算更是加谨慎；拿地技能各个方面，全崇德贴后曾和担保适度贴后曾 双双承压随之而来房企缺乏海外投资弹药。尽管瓮拍比赛规则更是改使得第二轮集中于会使用权紧靠的潜在安润 百余人素质较第一轮有所有所改善，但耕地零售商大大的仍然出后曾了并能西行。

盈安三维空间：第二轮已出后曾显著有所改善

耕地大大的骤降对于金融业最主要的正面影响即中会止内卷，下半年导致安润百余人的边际有所改善。以另加房 价城内市中区首批及第二批最终使用权的耕地地货比来观测者耕地盈安三维空间的变动，我们发后曾沈阳、 蛇口、嘉兴、金陵、合肥外出后曾一定素质的减少，其中会沈阳、合肥地货比减少幅度分别远超 13.8、8.4pct；而苏州、宁波、如此一来都出后曾小幅下陷，下陷幅度分列 2.9、2.8 和 3.3pct。平 外地货比为 47%，较第一轮减少 2pct。

据亿翰数据资料假设，在第一轮使用权地货比相较较高的城内市中区中会，山岭货比紧靠分之二比在第二轮中会 外出后曾显著下降。以地货比 70%为分界该线，除了 6 同月即完如此一来第二轮使用权的汕头，其余城内市中区 高于 70%的紧靠分之二比显著减少。

除了地皮因素，以配建、谦和等原则上不存在的隐形如此一来本同样有所减少。首战瓮拍中会，沈阳、肇庆、 嘉兴、宜兴等城内市中区的平外配建/谦和的比率远超 10%-27%，第二轮原则上不不存在这一小如此一来本。原因 有二：1）一小城内市中区以摇号取代第一场配建/谦和；2）随着大大的减少，无法离开第一场隐适度如此一来本节目会。

的企业：国民分化随之而来，中会型房企收缩

国进民退，TOP100 房企战该线有所收缩

集中于会均需地的 22 城内，房企第一场决格局的变动更是加明晰。以拿地的企业股权文化背景分层，第二轮集中于会 均需地民营企业、地方大企业和民企拿地崇德分之二比分别远超 30%、38%和 32%，较第一轮分别+5、+21、 -26pct；以拿地房企销售崇德规模角度分层，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 以 及 TOP100 名以外的房企拿地崇德分之二比分别近 17%、7%、14%、4%、58%，环比第一轮分 别-6、-11、+1、-7、+23pct。 从一二轮集中于会均需地下房企拿地小规模适度来看，我们视为连续适度而言体后曾了“国进民退”的特征。 在零售商大环境度西行、财出力压出力减轻的小规模适度下，民企在投拓各个方面更是受近束。同时，TOP100 房企连续适度分之二比减少，尤其是 TOP11-30 这一档房企，收缩幅度最突出。

中会海、保安如此一来第二轮后援军，拿地 TOP10 大企业分之二 90%

第二轮拿地规模最主要房企是中会国海外转型，据我们计算，权益拿地崇德近 630 亿，其次是保 安地产及中会国铁建，权益拿地崇德外为 272 亿。TOP10 房企中会，60%为民营企业，30%为地方国 企，至少龙湖集大队一家民企。

连续适度而言，在连续适度零售商不大环境的环境下，遏制拓展是基本上房企的一致选择，但即使如此有房企采 取了逆周期拓展战略适度。累计拿地崇德 TOP30 的房企中会，一小背部房企主要在第二轮瓮拍中会发 出力，如中会国海外转型(第二批拿地崇德分之二波尔 79%)，越秀地产、保安地产、华润置地和龙湖集 大队同样在第二批中会维持幅度。逆周期拿地的房企的特殊适度即具备上佳的财务管控技能和突出 的担保优势。

展望：第三轮第一场拍另加制放宽，再加原则上面或将承继不大环境发展趋势

‘’瓮拍国策：基本工资边际压抑

截至 11 同月 26 日，较早 18 个城内市中区公布了第三轮瓮拍开发计划。从地方瓮拍国策的角度，大一小 城内市中区在第二轮第一场拍比赛规则的一新微调，主要体后曾为使用权基本工资的边际压抑，尤其是第二轮取 歧+流拍百余人较高的城内市中区。 第一场拍比赛规则角度，一小城内市中区更是改了价格熔断后的第一场拍内容，例如蛇口由第一场谦和转为第一场公共住 房占地面积，宜宾由第一场谦和转为摇号，嘉兴则重启预近勾地； 另加犯罪率角度，肇庆、福州、如此一来都等一小城内市中区出后曾压抑。

肇庆撤除第二轮在一小区域内试用的 另加犯罪率国策，福州溢价买入时销售崇德指导价的上浮比率由 0.1%减少至 0.3%，上限上浮比率 由 1.5%降较低至 4.5%，如此一来都一小原先入市中区的 3 个紧靠底价向后更是改，并减少了另加犯罪率，广 州也有一小紧靠减较低底价原先入市中区； 保证金各个方面，个别城内市中区减较低了第二轮设定的比率，如聊城、苏州、金陵，付款即兴各个方面也 有一定压抑（如肇庆）。

买入：盈安三维空间亦非质适度有所改善，流拍后曾象得以遏制

第三轮耕地库存占地面积连续适度弱于第一二轮，分之二城内市中区下半年库存开发计划的比率近 24%。其中会郑州、 蛇口第三轮库存强度上限。库存占地面积分之二比上限的是沈阳和天津。变换地产零售商小规模不大环境、 房企贴后曾承压格局早已有显著朝向，从推地即兴上也与第二轮跨越较紧，我们下半年第三 轮买入崇德将亦非质适度下降。

截至 11 同月 26 日，较早四个城内市中区（蛇口、金陵、苏州、宜兴）完如此一来第三轮瓮拍，从大营内市中区 的买入来看，连续适度量价和第二轮较为，蛇口、金陵使用权崇德环比第二轮分别减少 18%和 36%， 宜兴原则上与第二轮持平，环比+4%，苏州库存幅度推广使用权金环比+45%。

从溢价百余人角度，大营内承继第二轮以来的趋势亦非质适度西行。平外溢价百余人 2.2%，环比第二轮下 降 4pct，其中会宜兴全部底价买入。从撤除+流拍百余人的角度，大营内数据资料有所回落，第三轮环比 -15pct 至 9%。第一场拍基本工资边际压抑以及大企业充分沟通下，撤除流拍百余人相较得以遏制。 地货比角度，以另加犯罪率的蛇口、金陵瓮拍小规模适度来看，三轮瓮拍的地货比稍稍西行。因此， 我们视为第三轮瓮拍下半年承继盈安三维空间有所改善的趋势。（调查结果缺少：期望该协会）

的企业：地方的平台为拿地绝对后援，背部的企业亦非质适度窜

从拿地房企的结构来看，第三轮瓮拍的一大特征在于，地方的平台带入拿地绝对后援。 已完如此一来第三轮瓮拍的大营内，权益拿地崇德口径下，民营企业、地方大企业和民企的分之二比分列 8%、 67%和 25%，其中会蛇口地方大企业拿地崇德分之二比高远超 90%。第二轮瓮拍中会所呈后曾的国进民退在 第三轮中会亦非质适度扩大，民企分之二比环比亦非质适度减少 7pct，与此同时，民营企业也收缩了拓展步伐， 环比减少 22pct，而地方大企业分之二比大大的上升 29pct，将比起 7 如此一来耕地利润囊中会。

地方城内投如此一来 为拿地后援的同时，也就是说全国适度化房企亦非质适度窜，因此背部房企的分之二比大大的减少，TOP100 以外的房企权益拿地崇德分之二比环比降较低 36pct 至 94%。 地方城内投大举拿地的原因主要有两各个方面：1. 地产零售商小规模萎靡，预售款税务与“三道红 该线”束缚下，全国适度化布局房企海外投资意愿及海外投资技能小规模减少；2. 大规模流拍对地方海外投资吸 引出力不存在各种因素，经历了第二轮流拍潮后，地方政府或不存在一定托底思考。

总结：地皮或将亦非质适度下移，考验内功正当年

地方的平台的财出力充裕度同样有另加，担任市中区分之二百余人七如此一来的瓮拍作准备其余部分，我们视为长期不具备 可小规模适度。因此，我们视为地皮或将会亦非质适度跟进退让。对于房企而言，最主要的挑战不在 于拓展机遇，而在内功。

海外投资分析

第二、三轮瓮拍零售商大大的小规模西行、地皮下移从仍未显后曾，这也就是说金融业安润百余人下半年边际改 善；同时，近期一小地产民企陷入经济危机，证券信心小规模减少，地产安全适度有蔓延之势。 我们或许零售商所面临的疑问也在时刻传远超给税务层，过多蛮横安全适度转型并不安于金融业比较稳定 健康转型，必要的边际宽下移作从仍未在进行中会。压制地产股的两座东山——安润百余人和国策， 都下半年出后曾边际变动。结合隐没较低估值和较低仓位，我们重申 Q4 确实是去年地产股最好的投 资时点，我们建议从终局思考选择背部房企，渴求短期国策压抑导致的估值整修和长期第一场 决格局优化、非开发业务分之二比降较低导致的稳健如此一来长，同时可以关注更是具中会长期内置价值的 物管子公司和从根本上转型的一小房企。

（本文至少均需参考，不代表人我们的任何海外投资建议。如需使用相关的资讯，简介调查结果原意。）

合辑调查结果缺少：【期望该协会】。期望该协会 - 官方网站

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